Od końca XV w. w życiu gospodarczym Polski ugruntowuje się instytucja , która przez następne trzy wieki miała wyciskać niezatarte piętno na jej strukturze. Był nią folwark pańszczyźniany. Najwcześniej zaczęły powstawać folwarki pańszczyźniane w okolicach spławnych rzek, którymi można było wywozić towary produkowane na terenie folwarku do portów bałtyckich oraz na obszarach gdzie znajdowały się liczne miasta. Rozpowszechnienie się folwarku pańszczyźnianego na dalsze tereny, zwłaszcza na wschodzie Rzeczypospolitej, trwało długo, ciągnąc się jeszcze, do XVIII w. niemniej już w dobie Odrodzenia folwark pańszczyźniany stał się dominującą formą produkcji rolniczej.
Nie było to zjawisko występujące wyłącznie w państwie polsko-litewskim. Podobne procesy objęły w tym okresie ziemie polskie pozostające w ramach obcej państwowości jak Śląsk czy Pomorze, a także znaczną cześć krajów sąsiednich. Na większą czy mniejszą skalę cała środkowa i wschodnia Europa wkraczała wtedy w okres gospodarki folwarczno – pańszczyźnianej i związanego z nią tzw. wtórnego poddaństwa. Procesy te nie objęły natomiast zachodniej Europy, w której nadal pogłębiał się rozwój elementów kapitalizmu, industrializacja, a w ślad za tym umacniały się wpływy mieszczaństwa. W ten sposób nastąpiło rozejście się dróg rozwoju zachodniej i środkowo-wschodnie Europy, powstał tzw. dualizm w rozwoju gospodarczym Europy. Nie znaczy to, że zostały przerwane czy osłabione wzajemne powiązania. Przeciwnie, można by raczej mówić o wzajemnym uzależnieniu i uwarunkowaniu miedzy obu drogami rozwoju gospodarczego. W pierwszym etapie właśnie kraje rolnicze wyciągnęły z tego układu więcej bezpośrednich korzyści, dopiero z czasem okazało się, że układ taki umożliwił znacznie szybszy rozwój ekonomiczny krajów Europy zachodniej i swoiste uzależnienie gospodarcze przez nie Europy Środkowo – Wschodniej.
Tymczasem wiek XVI był w całej niemal Europie okresem koniunktury na produkty rolne. Rozwój gospodarki towarowo – pieniężnej, wzrost bogactwa mieszczaństwa, przemiany demograficzne powodowały wzmożony popyt na artykuły żywnościowe. Jakkolwiek obserwacje ruchu cen w Polsce w tym czasie wskazują na stały wzrost cen i płac we wszystkich gałęziach produkcji, to jednak najszybszy wzrost dotyczył artykułów zbożowych, gdy tymczasem wyroby rzemieślniczo – konsumpcyjne, jak sukna, płótno czy buty, charakteryzowały najsłabsze zmiany. Znamienna była przy tym wyraźna korelacja ruchu cen na zboże na najważniejszych rynkach wewnętrznych Polski, w Krakowie czy Gdańsku, z ruchem cen w Amsterdamie. Warunki rynkowe, zarówno krajowe, jak i ogólnoeuropejskie, uprzywilejowały produkcję rolną, zachęcały do bezpośredniego angażowania się w niej, zapewniały najwyższe zyski.
Nie tylko pomyślna koniunktura leżała u podstaw dokonujących się w gospodarce rolnej przemian. Bardzo istotne znaczenie miało również umocnienie się politycznej przewagi szlachty w stanowej strukturze ustrojowej, które ułatwiało jej swobodę poczynań w zapewnieniu sobie gruntów pod folwark i taniego robotnika. W ciągu XIV i zwłaszcza XV wieku przy względnie ustabilizowanym dochodzie szlacheckim zaczynały się tendencje do poważnego wzrostu dochodów warstw biorących bezpośredni udział w produkcji, przede wszystkim mieszczaństwa, w pewnej mierze także bogatszego chłopstwa. Groziło to względnym zubożeniem szlachty, która, podjęła w całej niemal Europie różne inicjatywy w obronie nie tylko swej zagrożonej pozycji ekonomicznej, ale także społecznej i politycznej.
Na terenie Polski, podobnie jak środkowej Europy, przejawem takiej aktywności gospodarczej była rozbudowa folwarku pańszczyźnianego. Uprzywilejowanie szlachty umożliwiało jej, bowiem na tym obszarze łatwe wykorzystanie darmowej, pańszczyźnianej pracy chłopa przy produkcji rolnej, przede wszystkim zbożowej. W przeciwieństwie do krajów Europy zachodniej, gdzie interes mieszczaństwa, jako liczącej się siły politycznej, ograniczał narastanie eksploatacji poddanych przez szlachtę, w Polsce układ sił społeczno – politycznych nie stworzył jeszcze do końca XV w. takiej zapory. W tych warunkach szlachta polska zdobyła sobie nieograniczone możliwości wyzysku chłopa i wykorzystania dla siebie koniunktury na zboże.
Dawniej historycy wysuwali inne jeszcze powody, które miały leżeć u podstaw rozwoju gospodarki folwarczno – pańszczyźnianej. Twierdzili, że rezygnacja z pospolitego ruszenia na rzecz wojsk zaciężnego miała ułatwić szlachcie skoncentrowanie się na sprawach produkcji rolnej. Inni źródło przejścia na rentę odrobkowa widzieli w spadku wartości pieniądza, a w związku z tym i czynszów. Zakładaniu folwarków miały służyć liczne pustki na piętnastowiecznej wsi polskiej, a później przymusowy wykup folwarków sołtysich. Wreszcie część historyków skłonna jest upatrywać źródeł rozwoju folwarku w rozwoju rynku wewnętrznego, zwłaszcza miast, inni kładli nacisk na uzyskanie łatwiejszego dostępu do rynków zagranicznych poprzez odebranie z rąk Krzyżaków Pomorza Gdańskiego. Niewątpliwie sprowadzenie genezy i przyczyn rozwoju folwarku pańszczyźnianego do jednego tylko czynnika byłoby poważnym uproszczeniem. Wydaje się jednak, że wymienione wyżej przyczyny mogły mieć tylko charakter wtórny albo są podporządkowane czynnikom wskazywanym obecnie przez historyków jako zasadnicze.
W Polsce folwarki spotykało się od dawna. We wsiach szlacheckich istniały niewielkie folwarki produkujące na potrzeby konsumpcyjne, opierające się raczej na najmie niż na pańszczyźnie. We wsiach zakładanych na prawie niemieckim potworzyły się folwarki sołtysie, nastawione chyba głównie na rosnące zapotrzebowanie miast. W nich dominowała praca najemna, choć wiadomo, że do prac stałych także osadzonych na niewielkich działkach zagrodników, pociąganych do świadczeń pańszczyźnianych. Zakładano również folwarki w dobrach kościelnych, zwłaszcza klasztornych. Wiele wskazuje na to, że w nich właśnie najwcześniej zaczęto posługiwać się pańszcyzną na większą skalę.
W drugiej połowie XV w. w wielu wsiach kościelnych związanych z folwarkami, pańszczyzna obejmowała już od 1 do 3 dni w tygodniu. W tymże czasie zaczęły się też zabiegi szlachty o zwiększenie płaszczyzny w jej wsiach dziedzicznych, tak że w pierwszej połowie XVI w. wynosiła ona nieraz od 1 do 2 dni tygodniowo z łanu. Na sejmach bydgoskim i toruńskim w 1520 i 1521 r. próbowano jako minimum dla wszystkich wsi wyznaczyć 1 dzień pańszczyzny tygodniowo z łanu. Praktycznie konsultacje te nie miały większego znaczenia, gdyż ani nie zmieniły sytuacji w tych wsiach, gdzie chłopi mieli zastrzeżony przywilejami niższy wymiar pańszczyzny, ani nie zahamowały dalszego podnoszenia pańszczyzny. Odtąd instytucje państwowe nie ingerowały już w sprawie ustalania ciężarów chłopskich, zostawiając całkowitą swobodę panom. Pańszczyzna ta dotykała wszystkie kategorie ludności chłopskiej, tyle, że kmiecie musieli odbywać pańszczyznę sprzężajną, gdy inne kategorie pieszą.
Pańszczyzna obejmowała cały dzień, od wschodu do zachodu słońca. Obok pańszczyzny dniówkowej występowała w niektórych wsiach także tzw. jutrznia, przy której kmieć był zobowiązany do kompletnej uprawy, od orki do zbiorów, kawałka ziemi folwarcznej. Była to jednak forma zanikająca. Natomiast na wszystkich spadały dodatkowe robocizny, związane bądź z pilnymi pracami na polu w okresie żniw czy sianokosów, bądź z przewozem wyprodukowanych artykułów, jak tłoki, stróże, podwody, flis itp. Te dodatkowe ciężary stawały się czasem dotkliwsze i bardziej rujnujące dla własnej gospodarki chłopa niż regularna stała pańszczyzna.
Praca pańszczyźniana nie pokrywała wszakże pełnego zapotrzebowania folwarku na robociznę, toteż nie ustawano w zabiegach o taniego najemnika. Starano się to osiągnąć przez zmuszanie do pracy nie mających stałej pracy ani stałego miejsca zamieszkania, a wiec nie skrępowanych więzami poddaństwa osobistego ludzi luźnych. Już w 1496 r. sejm zakazał mieszczanom przyjmowania ich do pracy krótkoterminowej, zabroniono też wędrówek ludzi luźnych za pracą za granicę, głównie na Śląsk i do Prus. Wielokrotnie powtarzanie później tych i podobnych zakazów świadczyło, że szlachta osiągała pod tym względem tylko częściowe sukcesy. Znaczne trudności w przeprowadzaniu tych uchwał wywołał fakt utrzymywania się wciąż folwarków opartych głównie na pracy najemnej.
Wysoka dochodowość produkcji rolnej dawała w ręce posiadaczy folwarków dostatecznie wysokie kapitały pieniężne, by mogli oni dokonać inwestycji zapewniających dalszy wzrost produkcji, jak i opłacać robociznę. Na wynikającej stąd konkurencji miedzy posiadaczami obu typów folwarków korzystali ludzie luźni. Ilość uzyskanej pańszczyzny, czy możliwości najmu były chyba najważniejszym czynnikiem limitującym wielkość areału ziemi folwarcznej. Nie istniały, bowiem poza tym szczególne względy, którymi kierowalibyśmy się posiadacze wsi przy zdobywaniu ziemi pod folwarki. Przede wszystkim zabierali oni puste łany albo tez odbierali część ziemi poddanym, przenosząc ich na gorsze grunty. Stosunkowo rzadko natomiast obejmowano nieużytki. Wiele folwarków szlacheckich powstało w drodze zagarnięcia folwarków sołtysich. Wykorzystywano pod tym względem nadane już w 1423 r., szlachcie statucie warckim prawo wykupu sołectw. W taki czy inny sposób następował stały wzrost areału ziemi folwarcznej, powstawały nowe folwarki. Wzrastał udział produkcji folwarcznej w całości produkcji rolnej i coraz większą część dochodu stad płynącego przechwytywała szlachta.