W XII wieku istniała duża różnica między zaludnieniem wschodniej i zachodniej Europy. Na zachodzie liczba ludności wzrastała szybciej niż na wschodzie, a terenów pod zasiedlenie było mniej. Przeciętną gęstość zaludnienia w monarchii Piastów na początku XII wieku szacuje się na 5 do 6 osób na km², a na Rusi była ona jeszcze mniejsza. Z kolei we Francji, Niemczech i Włoszech zaludnienie w niektórych regionach dochodziło nawet do 20 osób na km². W społeczeństwie rolniczym względne przeludnienie było odczuwalne bardzo dotkliwie, gdyż brakowało ziemi pod uprawę. Ludność Europy Zachodniej zaczęła więc szukać dla siebie siedzib na wschodzie. Proces ten wystąpił szczególnie silnie w Niemczech. Ludność niemiecka osiedlała się przede wszystkim na wybrzeżach Morza Bałtyckiego.
W Polsce okres rozbicia dzielnicowego to okres intensywnej kolonizacji wewnętrznej. Osadnictwo w monarchii piastowskiej popierali zarówno książęta, jak i możnowładcy, ponieważ ziemia przynosiła dochód właścicielom tylko wówczas, kiedy była zasiedlona i uprawiana. Aby zachęcić przybyszów do osiedlenia się, proponowano osadnictwo na takich zasadach, jak w Europie Zachodniej. Zasady te nazywano w Polsce prawem niemieckim. Miedzy właścicielem ziemi i osadnikami spisywano umowę. Osadników z reguły reprezentował tzw. zasadźca. Kmiecie otrzymywali w użytkowanie łan ziemi. Łan była to dawna miara powierzchni. Występował łan mniejszy, zwany chełmińskim, który liczył około 16,8 ha i łan większy, zwany frankońskim, czyli około 24,2 ha. Bardziej rozpowszechniony był łan mniejszy. W zamian świadczyli panu określone daniny w naturze. Często zobowiązywali się także do nieodpłatnego odpracowania kilku dni w roku na polu właściciela. Zachowywali jednak wolność osobistą prawo dziedziczenia użytkowanego gruntu. Położenie prawne osadników było często lepsze niż ludności miejscowej ale także wielu miejscowym osadom zaczęto nadawać strukturę zgodną z prawem niemieckim. Wsie lokowane na prawie niemieckim miały samorząd, składający się z sołtysa (z niem. schultheiss) i ławy sądowej. Sołtysem zostawał najczęściej zasadźca, czyli organizator lokowanej osady. Po nim urząd ten zwykle dziedzicznie pełnili jego następcy. Sołtys otrzymywał kilka łanów ziemi. Zbierał czynsze dla pana od wszystkich osadników, a szóstą cześć pobierał dla siebie. Jako przewodniczący ławy sądowej pobierał również trzecią część kar sądowych. Miał też prawo posiadania jatki, czyli rzeźni lub młyna. Był jednak zobowiązany do konnej służby wojskowej. Przez kilkanaście pierwszych lat koniecznych na zagospodarowanie osadnicy byli zwolnieni ze świadczeń na rzecz pana. Okres ten nazywano wolnizną. Należy pamiętać przy tym, że umowa osadnicza musiała być korzystna dla obu stron, będąc w istocie długoterminową inwestycją. Właściciele nierzadko skracali samowolnie ten czas wbrew ustaleniom umowy.
W XII i XIII wieku upowszechniły się na ziemiach polskich nowe, bardziej wydajne metody uprawy ziemi. Tradycyjną dwupolówkę zastąpiono trójpolówką. Kmiecie zaczęli dysponować nadmiarem zboża, który mogli sprzedać na wolnym rynku i dzięki temu nabywać wyroby rzemieślnicze. Zapanowały warunki sprzyjające rozwojowi gospodarki towarowo – pieniężnej i powstawaniu miast.
Szczególnie liczne lokacje miast nastąpiło w XIII wieku. Najczęściej powstawały one na miejscu już istniejących osad. Wzorem dla miast lokowanych na Śląsku, w Wielkopolsce oraz w ziemi krakowskiej była Środa Śląska, a dla Pomorza i Mazowsza - Chełmno. Posługiwanie się, zatem określeniem prawo średzkie lub prawo chełmińskie. Jego podstawą było obowiązujące w północnych Niemczech prawo magdeburskie, dostosowane następnie do lokalnych warunków. Lokacja miasta przypominała zakładanie wsi. Zasadźca zawierał w imieniu osadników umowę z właścicielem ziemi, później stawał się dziedzicznym wójtem. Istniała też ława sądowa. Z czasem decydującą rolę w życiu miast zaczęła odgrywać rada miejska i wyłaniany przez nią burmistrz, a urząd wójta ulegał stopniowej likwidacji. Pod koniec XIII w. funkcjonowało w monarchii piastowskiej około 100 ośrodków o charakterze miejskim. Do największych miast należał Wrocław oraz Kraków. W XII i XIII wieku w monarchii piastowskiej osiedliła się także ludność żydowska. Rozmiary akcji kolonizacyjnej są trudne do ustalenia z powodu braku źródeł. Na początku XIV wieku zaludnienie w monarchii Piastów wzrosło do około 8 osób na km². Częściowo był to rezultat akcji osadniczej, a częściowo przyrostu naturalnego miejscowej ludności. Prowadzona w XII i XIII wieku kolonizacja wewnętrzna wpłynęła bardzo pozytywnie na rozwój gospodarczy kraju, niemniej proces ten z polskiego punktu widzenia nie zawsze był korzystny. Zazwyczaj niemieccy osadnicy dość szybko asymilowali się w polskim otoczeniu, jednak w niektórych regionach Śląska i Pomorza Zachodniego duży napływ osadników sprawił, że ludność polska tych terenów znalazła się w XIV wieku w mniejszości i zaczęła ulegać germanizacji. Wpływom kultury niemieckiej ulegali także niektórzy książęta. Związek tych dzielnic z resztą ziem piastowskich zaczął się rozluźniać. Lokacje wsi i miast były w istocie częścią tego samego procesu i opierały się na podobnej procedurze. Różniły się jedynie skalą inwestycji i charakterem działalności stworzonego ośrodka.
- Osadnictwo w średniowiecznej Polsce