I
Książka rozpoczyna się od przestawienia finału historii Zenona Ziembiewicza, Elżbiety Bieckiej i Justyny Bogutówny. Zenon był znaną osobą w mieście i nikt nie spodziewał się, że popełni samobójstwo po tym, jak Justyna Bogutówna obleje go kwasem. Kiedy po całym wydarzeniu na światło dzienne wyszedł romans Zenona z Bogutówną, ludzie zaczęli dość ostro oceniać jego zachowanie. Justyna natomiast przyznała się do winy, siedziała w więzieniu i miała zostać przewieziona do szpitala psychiatrycznego na obserwację, ponieważ powstały wątpliwości, czy rzeczywiście jest chora, czy udaje obłąkaną. O Bogutównie w ogóle niewiele wiedziano. Mówiono, że była córką wdowy, która pracowała jako kucharka w majątku Tczewskich, że po śmierci matki zaopiekowała się nią Elżbieta Ziembiewiczowa, która pomagała dziewczynie znaleźć pracę. Justyna pracowała jako sprzedawczyni, później zaczęła pracować w cukierni, ale obie posady rzuciła, choć uważana była za dziewczynę miłą i pracowitą. Zenon natomiast był jedynym dzieckiem Waleriana Ziembiewicza i Joanny z Niemirów. Walerian wraz z rodziną mieszkał w Boleborzy, która była częścią majątku hrabiostwa Tczewskich. Walerian utracił majątki, swój i żony, więc pracował jako rządca. Był człowiekiem uczciwym, ale kiepskim rządcą, a małżeństwo z Joanną było raczej na pokaz. Walerian nie ukrywał licznych romansów przed żoną, która w zasadzie mu na nie pozwalała. Zenon uczył się w mieście, był bardzo dobrym uczniem, który powracał do domu na kolejne wakacje. Jednak duszna i konserwatywna atmosfera domu rodzinnego sprawiała, że coraz rzadziej miał ochotę bywać u rodziców, widział ich ciasnotę umysłową, brak elementarnej wiedzy oraz brak pracy nad sobą. Zaczął w zasadzie wstydzić się rodziców i obiecał sobie, że jego życie takie nie będzie. W mieście Zenon poznał Elżbietę Biecką, z którą spędzał czas na spacerach i w której zakochał się, wiedząc, że panna Biecka kocha się w rotmistrzu Awaczewiczu.
II
Elżbieta mieszkała wtedy z ciotką, panią Cecylią Kolichowską, która była właścicielką kamienicy. Kolichowska była dwukrotnie zamężna, jej pierwszy mąż, w którym była zakochana bez pamięci, popełnił samobójstwo, natomiast drugie małżeństwo niewiele miało wspólnego z miłością. Kolichowska wyszła za mąż z rozsądku, będąc pewną, że małżeństwo przyniesie jej spokojną starość i zabezpieczenie finansowe. Okazało się jednak, że związek był nieudany, Aleksander Kolichowski był zazdrosny i zaborczy, a po śmierci męża nie zostało jej zbyt wiele pieniędzy. Na dodatek okazało się, że mąż ją zdradzał. Dlatego stała się zgorzkniała i zajmowała się jedynie wynajmem mieszkań w swojej kamienicy. Ziembiewicz przychodził do domu Kolichowskiej, by pomagać w lekcjach Elżbiecie, która w ogóle nie zwracała na niego uwagi, nawet źle go traktowała, uważała, że Zenon jest jedynie biednym uczniakiem, czuła do niego wstręt. Kochała natomiast dużo starszego, żonatego ojca dwójki dzieci, rotmistrza Awaczewicza, którego widywała na lekcjach francuskiego u panny Julii Wagner.
III
Kolichowska, która w zasadzie unikała kontaktów z ludźmi, czasami zmuszona była do pokazania się światu, a okazją do tego były jej imieniny przypadające 22 listopada. Cała uroczystość skupiała panie w wieku Kolichowskiej, dość rozgoryczone życiem, ubrane w stare, niemodne suknie, rozmawiające o przeszłości i niepotrafiące pogodzić się ze starością. Właśnie na takich imieninach panie rozmawiały o służących. Początkowo zgodziły się, iż ta klasa społeczna, to również ludzie zasługujący na szacunek, ale szybko okazało się, że to jedynie pozory. Pani Warkoniowa wspominała pracującą u niej Bogutową, wdowę, która w wieku czterdziestu lat zaszła w ciążę. Za zupełnie normalne Warkoniowa uznała zwolnienie kucharki, która poszła do hrabiostwa Tczewskich, a jej córka, Justyna, wychowywała się z córką państwa. Panie zebrane w salonie Kolichowskiej narzekały również na własne i cudze małżeństwa, dochodząc do wniosku, że mężowie posiadają kochanki, które dostają pieniądze, a im pozostają jedynie wspomnienia i marne grosze. Elżbieta uczestniczyła w imieninach, ale tak naprawdę gardziła zebranymi, bo uważała, że miłość jest jedyną ochroną przed światem, a ona nigdy za mąż nie wyjdzie, bo nie pozwoli się krzywdzić.
IV
Okno pokoju Elżbiety wychodziło na podwórze. Miała okazję obserwować, co tam się dzieje i co robią mieszkańcy sutereny Kolichowskiej. Zauważyła, że ci ludzie żyją w gorszych warunkach (korzystają z wychodka znajdującego się za szopą), mają dużo dzieci, szybciej się starzeją i szybciej umierają. Elżbieta obserwowała również młodą kobietę, Gołąbską, która siadywała na podwórku z chorym synem Stefanem. Pewnego dnia Elżbieta poszła jak zwykle na lekcje francuskiego. Była dość podekscytowana, ponieważ spodziewała się tam zastać ukochanego rotmistrza. Kiedy zadzwoniła, początkowo nikt nie otwierał drzwi, ale po chwili rzeczywiście pojawił się Awaczewicz. Elżbieta dziwiła się, że Julia Wagner długo nie wychodzi, by się z nią przywitać. Po skończonej lekcji Awaczewicz zaproponował, że odprowadzi Elżbietę, bo idą w tym samym kierunku. Julia Wagner zrobiła mu karczemną awanturę, krzyczała, że na to nie pozwoli, a Awaczewicz stwierdził, że ma już dość awantur. Elżbieta uciekła z domu nauczycielki i zrozumiała wreszcie, że panna Julia i rotmistrz mają romans. Przypomniała też sobie, dlaczego matka wyjechała za granicę, a Kolichowska po śmierci męża znalazła jakieś dokumenty i nie chciała iść na pogrzeb. Po drodze spotkała Zenona i uświadomiła sobie, że po raz pierwszy nie czuje do niego wstrętu i pogardy, ale zrezygnowała z lekcji i poszła do domu.
V
Tu przedstawiona została historia Karoliny Bogutowej, która po zwolnieniu przez Warkoniową urodziła Justynę, ale nigdzie nie mogła znaleźć pracy. Znała ogrodnika Tczewskich, została polecona i odtąd pracowała u hrabiostwa. Justyna wychowywała się z Różą Tczewską, była jej towarzyszką zabaw, ale wyjazd Tczewskich za granicę rozdzielił dziewczynki. Zresztą Bogutowa nigdy kontaktu z państwem nie miała, żyła i pracowała w kuchni. Po ukończeniu pięćdziesiątego roku życia Bogutowa zaczęła poważnie chorować. Nie mogła w końcu pracować i przez pewien czas mieszkała u znajomego ogrodnika, ale okazało się, że straciła na niekorzystnych operacjach finansowych pieniądze. I musiała znów iść do pracy. Znalazła się u Czechlińskich, a gdy już stan zdrowia był naprawdę kiepski, przeniosła się do Ziembiewiczów. Do domu tego trafiła także Justyna. Tam zastał ją podczas jednych wakacji Zenon i był zaskoczony urodą delikatnej, młodziutkiej kobiety. Justyna w Boleborzy zajmowała się szyciem i haftowaniem. Jednak jej pracę Zenon oceniał jako kompletnie bezużyteczną. Podobnie zresztą odnosił się do wszystkiego, co działo się w jego rodzinnym domu.
VI
Zenon w Paryżu związał się z Adelą, kobietą chorą na gruźlicę. Związek ten męczył go, nie kochał Adeli, ale postanowił zostać z chorą kobietą. Nie zdążył jednak dojechać z Boleborzy, a Karol Wąbrowski napisał w liście, że Adela zmarła. W całym tym smutku Zenon zbliżył się do Justyny, zaczął z nią częściej rozmawiać, przebywać w jej towarzystwie. Na dodatek Justyna stała się ulubienicą matki Zenona, która ciągle opowiadała synowi o dziewczynie i w ogóle nie zauważyła, że młodych coś łączy. Zenon nie obiecywał Justynie niczego, ale powiedział, że po skończeniu studiów wróci do Boleborzy. Zanim wyjechał, młodzi zostali kochankami.
VII
Zenon spotkał się z odmową rodziców, którzy nie dali mu pieniędzy na ostatni rok studiów, tłumacząc się wydatkami i długami. Ziembiewicz wyjechał na spotkanie z Czechlińskim, dla którego miał pisać artykuły. Przypadkowo zobaczył Elżbietę, której nie widział przez kilka lat. Postanowił odwiedzić Kolichowską. Elżbieta wydała mu się kobietą oziębłą, wyniosłą, stwarzającą dystans. Elżbieta opowiadał mu o ciotce, która jest coraz bardziej chora, o pracy, z której musiała zrezygnować i o biedocie mieszkającej pod podłogą salonu. Rozstali się.
VIII
Kolichowska była pełna goryczy, zła na Elżbietę, że ta staje w obronie lokatorów. Coraz częściej docierało do niej, że starzeje się i czeka ją śmierć. Często myślała o synu, który nie mógł pogodzić się z faktem, że kiedyś matka wyszła powtórnie za mąż i rozstali się w złości. Jednak kochała Elżbietę, a jej wyjazd do Szwajcarii do matki ciężko znosiła. Kiedy latem Elżbieta powróciła, znów spotkała Zenona. Opowiadał jej o Adeli, ona mu o Awaczewiczu. W końcu opowiedział jej o Justynie, zaznaczając, że sprawa została zakończona. Rozstali się, ale byli pewni, że chcą ze sobą być.
IX
Tymczasem Karolina Bogutowa poważnie się rozchorowała, musiał zrezygnować z pracy i wyjechać do miasta. Towarzyszyła jej Justyna. W szpitalu odmówiono przyjęcia, Justyna natomiast zostawiła matkę samą, by zostawić rzeczy u Gołąbskiej. Bogutowa zemdlała i konieczna była operacja. Bogutowa zmarła na stole operacyjnym, a Justyna wpadła w rozpacz. Następnego dnia załatwiła sprawy pogrzebowe i rozmawiała dużo z Jasią Gołąbską, która opowiadała o swoim życiu, chorych i umierających dzieciach, mężu, który pił i awanturował się, a potem odszedł. W końcu odbył się pogrzeb Bogutowej, na którym nie było tych, dla których Bogutowa pracowała, ani księdza, bo Justyny nie było stać na jego opłacenie.
X
Zenon wracał do kraju, myśląc o Elżbiecie, ale pierwszą osobą, którą spotkał w mieście, była Justyna. Dziewczyna była zrozpaczona, opowiadała o śmierci matki, co wprawiło Zenona w zakłopotanie, więc zaproponował pójcie do hotelu. Obiecał też, że wypłaci Justynie pieniądze, które winna jej była matka Zenona. Zostali znów kochankami. Zenon nie czuł się z tym dobrze, ale zdawał sobie sprawę, że podczas tego roku spędzonego w Paryżu również nie był wierny Elżbiecie. Potem Zenon objął stanowisko redaktora w „Niwie”, znów spotkał się z Elżbietą, a ich miłość kwitła.
XI
Zenon chciał wreszcie zerwać związek z Justyną, ponieważ zauważył zmiany, jakie w niej zaszły od czasu, kiedy przeniosła się do miasta. Justyna straciła na urodzie, nosiła brudne ubranie, stała się anemiczna. Jednak przypomniał sobie to, co łączyło ich w Boleborzy i znów doszło do zbliżenia.
XII
Potem zaczęła się normalna praca w gazecie. Jednak nie tak to wszystko sobie Zenon wyobrażał. Tczewscy i Czechliński dyktowali mu, co ma pisać i co może wydrukować, a czego mu nie wolno. Godził się na to, ponieważ musiał spłacić dług zaciągnięty u Czechlińskiego na dokończenie studiów. Jednocześnie spędzał czas, dzieląc go na spacery i zakupy z Elżbietą i schadzki z Justyną. Dość niespodziewanie Justyna pewnego dnia oświadczyła, że jest w ciąży. Justyna była szczęśliwa, radosna, pełna wiary w to, że razem będą wychowywać dziecko. Zenon natomiast miał pretensje do losu, był zły i odczuwał wstręt i niechęć do Justyny, którą obwiniał za całą sytuację.
XII
Kolichowska była coraz bardziej chora i niedołężna, a Elżbieta poświęcała ciotce dużo czasu, opiekując się nią i dbając, by nie brakowało jej niczego. Jednocześnie zupełnie przejęła kontrolę nad tym, co działo się w domu, a los biednych, mieszkających pod podłogą, nie był jej obojętny.
XIV
Podczas kolejnej wizyty u Elżbiety Zenon wyznał jej prawdę o romansie z Justyną, opowiedział o ich spotkaniu i ciąży dziewczyny. Chciał, aby Elżbieta mu wybaczyła, a ona po raz pierwszy nie odepchnęła go.
XV
Justyna odeszła z pracy u państwa, będąc przekonaną, że Zenon zaopiekuje się nią i dzieckiem. Przeniosła się do Gołąbskiej, ale najpierw rozmawiała z Elżbietą, która wprost zapytała, czy kocha Zenona. Elżbieta obiecała pomoc Justynie, dodając, że dziecko musi żyć. Jednak Justyna była nadzwyczaj spokojna i odrzekła, że niczego nie potrzebuje.
XVI
Justyna oznajmiła Zenonowi, że mieszka w kamienicy Bieckiej i rozmawiała z jego narzeczoną. Zenon była zaskoczony, zareagował gniewem tym bardziej, że Justyna czuła się urażona, iż nie powiedział jej o narzeczonej. Potem Zenon próbował skontaktować się z Elżbietą, ale ta wyjechała do Warszawy. Jak się później okazało, Elżbieta pozostawiła dla niego jedynie list, w którym zarzuciła mu nieszczerość i informowała, iż wyjechała, by spotkać się z matką.
XVII
Elżbieta przebywała u matki, z którą jednak nie łączyły ją głębokie więzi, ponieważ zawsze czuła się odepchnięta i niekochana.
XVIII
Elżbieta w dalszym ciągu nie wyjeżdżała z Warszawy, ale coraz częściej myślała o Zenonie i zaczęła żałować, że tak szybko zrezygnowała z miłości. Wyrzuty te potęgowały się, gdy myślała, że oto Zenon nigdy nie chciał ożenić się z Bogutówna, że jej nie kochał. W końcu Zenon pojawił się w Warszawie i oświadczył, że nic nie stoi już na drodze ich szczęścia. Elżbieta po raz kolejny uwierzyła i narzeczeni pogodzili się. Matka Elżbiety poznała Zenona z towarzystwem, a Elżbieta zaobserwowała, że Zenon zmienia się, staje się miły, uśmiechnięty, radosny.
XIX
Justyna zaczęła pracować w sklepie Torucińskiego. Pracę pomogła znaleźć jej Elżbieta, ponieważ po powrocie z Warszawy Zenon oświadczył, że nie może sam załatwić tej sprawy, a narzeczona i tak sama się w nią wmieszała. Elżbieta była przekonana, że sprawy się ułożą, a Justyna w końcu da im spokój. Justyna natomiast coraz częściej wysyłała listy do Zenona, absorbując go swoimi mniej lub bardziej ważnymi problemami. Przed ślubem Zenon zawiózł narzeczoną do domu rodzinnego, którym Elżbieta była zachwycona. W końcu młodzi pobrali się, a Elżbieta zaszła w ciążę.
XX
Justynie podobała się praca w sklepie, ale kolejne tragiczne wydarzenia nie pozwoliły jej pracy utrzymać. Pewnego dnia okazało się, że zmarła córka Jasi Gołąbskiej, a potem ona sama. Justyna całkowicie odizolowała się od otoczenia, często chodziła na cmentarz i popadała w coraz głębszą depresję. W końcu rzuciła pracę.
XXI
Ziembiewiczom urodził się syn. Karol Wąbrowski przyjechał, by pogodzić się z matką. Justyna zaczęła bywać w parkach i miejscach zabaw dla dzieci, by śledzić Elżbietę i małego Waleriana. Pewnego dnia zażądała, by Zenon załatwił jej pracę w cukierni Chązowicza. I tak się stało.
XXII
Pojawia się tu wątek fabryki Hettnera, która ma zostać zamknięta, robotnicy wyrzucenia na bruk.
XXIII
Życie Zenona, prezydenta miasta, upływało dość spokojnie. Matka, która z nim mieszkała, uwielbiała dostanie życie, synową i wnuka. Jednak Zenon coraz bardziej zaczął przypominać ojca: polował, nie stronił od alkoholu. Jego życie na pozór wydawało się udane, ale sprawa Justyny, która w zasadzie postępowała nieobliczalnie, nie dawała mu spokoju.
XXIV
W dniu, w którym zamknięto fabrykę, odbyła się feta w domu Ziembiewiczów. Zenon nie potrafił odnaleźć się na stanowisku prezydenta, ale miał dobre chęci, zarządził budowę domów robotniczych, uporządkował wybrzeże, przeprowadził remont cegielni, chciał, aby powstała pijalnia mleka dla dzieci. Sprawy zaczęły się komplikować i nie wszystkie projekty Zenona były realizowane. Jego kontakty z żoną również nie były dobre. Zenon stał się małomówny, skupiony, krytykował Elżbietę. W międzyczasie okazało się, że Justyna porzuciła pracę w cukierni. Zenon odwiedził ją, potem opowiedział o tym żonie i wysłał do Justyny lekarza, który orzekł, że dziewczyna cierpi na schizofrenię. Zapisał jej leki i obiecał kolejną wizytę.
XXV
Kolichowska, pogodzona z synem, po przyjęciu ostatnich sakramentów, zmarła.
XXVI
Justyna zaczęła natomiast mieć pełne lęków i niepokojów sny. Śniły jej się osoby zmarłe, przypominała sobie usunięcie ciąży. Popadał w coraz głębszą apatię. Nie jadła, nie wstawała z łóżka. Nawet wizyty Zenona nie robiły na niej wrażenia, ponieważ ciągle myślała o dziecku, które straciła.
XXVII
Okazało się, że ktoś wydał rozkaz strzelania do robotników. Winą obarczono Zenona. Tak naprawdę decyzję podjęto za jego plecami. Jednocześnie Zenon dowiedział się, że Justyna próbowała popełnić samobójstwo, a w kłótni oskarżyła go o to, iż dał jej pieniądze na zabieg. Zenon pokłócił się również z Elżbietą, ponieważ ta zarzuciła mu, że zbyt mało zrobił dla robotników i dopuścił do rozlewu krwi.
Zakończenie
Justyna weszła do gabinetu Zenona, oblała jego twarz i szyję kwasem, a sama próbowała wyskoczyć przez okno. Wiadome było, że Zenon nie odzyska wzroku. Przeniesiono go ze szpitala do domu, a w tydzień później popełnił samobójstwo. Elżbieta pozostawiła Waleriana pod opieką teściowej i wyjechała z miasta.